Reits真的是房地产吗

以房地产投资信托 (REITS) 形式的房地产证券化需要将资本货物转换为可以广泛交易的金融工具。房地产是一种块状、流动性相对较差的资产，现在拥有类似于股票的多功能性和可交易性。

二十年前的 2002 年，嘉德置地信托在新加坡交易所首次亮相，预示着这里房地产投资信托的出现。在 2020 年 11 月与 CapitaLand Commercial Trust 合并后，它现在通过名为 CapitaLand Integrated Commercial Trust 的工具上市。

今天，新加坡的房地产投资信托 (S-Reit) 市场拥有 36 个房地产投资信托和 8 个与房地产相关的商业信托，截至 2022 年 5 月 20 日，估计市值为 1135.5 亿新元。从 2002 年 8 月 15 日的初始 7.3431 亿新元， S-Reits 的股权融资增长了 150 多倍，现已成为各种资产类别的中流砥柱。

因此，在我们纪念 S-Reits 成立 20 周年之际，我们是时候反思这种投资工具，看看它从实体根基发展到何种程度。

Reit车辆的结构

在 2002 年之前，投资者只能通过购买上市房地产公司的股票进入新加坡的公共(间接)房地产市场，例如 City Developments、Fraser Property、GuocoLand 和其他开发商公司。

S-Reit 市场的建立为投资者提供了另一种公共工具，让他们可以接触到重点类型的创收商业房地产。S-Reit 的开发活动上限为存入资产的 25%，这意味着 Reit 经理必须专注于租金和其他收入来源。

S-Reits 是比公开上市的房地产柜台更节税的公共房地产工具。Reits 在新加坡享有双重税收透明度待遇，新加坡资产的来源收入和分配给散户投资者的收入完全免税。然而，就对 Reit 结构施加的限制而言，免税福利伴随着成本。首先，Reit 必须将 90% 或更多的收入作为股息分配给投资者。其次，Reit 不能借入超过其总资产价值的 50%。这些限制意味着 S-Reits 将需要筹集外部资金来为其资产组合的增长提供资金。

Reit 结构有助于有效地将现金流从来源(净租金收入)直接传递给投资者，作为股息支付。如果市场有效地为租金现金流定价，则房地产(私人)市场的资本化率预计将等于股票(公共)市场的股息收益率(扣除管理费)。在这种理想情况下，Reits确实可以被视为房地产等价物。

从技术上讲，Reit 单位的市场价格应接近(如果不等于)每个 Reit 单位的账面价值，即总资产减去总负债，然后除以 Reit 单位的数量。换句话说，我们应该预计市净率 (PB) 接近 1。然而，数据(截至 2022 年 5 月 20 日)显示，Reit PB 比率差异很大，从百汇人寿 Reit 的 2.07 到力宝购物中心印度尼西亚 Reit 和 BHG Retail Reit 的 0.58。

结果引发了许多困惑：Reit 是否等同于其基础资产?它相对于实物财产的表现如何，以及它们之间的投资考虑有何不同?

Reits真的是房地产吗？

为了解释这些问题，我们需要认识到 Reits 独特的双重市场结构。Reit 单位的标的、实物资产和价值的价值是通过不同的考虑确定的。实物资产价值来自效率较低的私人房地产市场，而 Reit 单位定价则由效率更高的股票市场决定。

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